Полезные советы: как продать квартиру в нестабильное время
В последнее время в Российской Федерации, очевидно, из-за политической и экономической нестабильности, связанной с Крымом, резко увеличилось число покупок на рынке недвижимости. Сайт Mesto.ru рассказал о том, как продавать жилье в условиях экономического спада.
Напомним, что с начала года в России наблюдаются если не первые признаки кризиса, то явные свидетельства нестабильности – во-первых, падение курса рубля, во-вторых, угроза еще большего экономического спада из-за санкций Запада, которые могут быть введены на фоне ситуации с Крымом.
Поэтому большинство россиян, которые имеют хоть какие-то накопления, рванули покупать недвижимость – землю, дома, квартиры. Рост продаж достиг в некоторых сегментах 20% - небывалая статистика для января и февраля, когда обычно рынок находится в сезонной «спячке».
На вторичном рынке ситуацию подогревают продавцы, которые стали снимать с продажи квартиры – до лучших времен.
Адвокат и независимый консультант Олег Сухов рассказал, как действовать хозяевам жилья, которые все-таки решили продавать свои квартиры.
Совет первый: изучайте рыночные тенденции
«Наряду с общеизвестными симптомами кризиса (стагнацией инвестиций, ростом просроченной задолженности, снижением покупательской активности, оттоком капитала) можно полагаться на оперативные отраслевые индикаторы. В частности, на индекс объемов строительных работ в денежном выражении, а также выпуск и потребление цемента. Цемент (в отличие от большинства других материалов) не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения, поэтому снижение объемов потребления «хлеба строительства» однозначно указывает на проблемы в экономике», - говорит Олег Сухов. Точное знание ситуации поможет не прогадать с продажей.
Совет второй: продавайте квартиру на пиковом уровне рынка
Рынок недвижимости инертен, поэтому в начальной фазе экономических кризисов стоимость активов (в частности, жилья) некоторое время держится на пиковом уровне. Как правило, временной лаг составляет от 6 до 9 месяцев. Эта «пауза» — самый подходящий момент для продажи квартиры по максимальной цене. Продавцу необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы повысить ликвидность жилья: убедительно обосновать заявленную цену, обратить внимание потенциальных покупателей на неоспоримые конкурентные преимущества квартиры или домовладения (месторасположение, транспортная доступность, планировочные решения и пр.), провести предпродажную подготовку — в общем, показать товар лицом.
Совет третий: продавайте «вторичку» за доллары
Все экономические кризисы в России сопровождались существенной девальвацией национальной валюты, поэтому стоимость выставленного на продажу объекта целесообразно номинировать в долларах. Специфическая особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что в период экономического роста продавцы и покупатели предпочитают рубли, а в кризис — начинают привязывать цены к доллару.
Совет четвертый: продав квартиру на вторичном рынке, покупайте новостройку за рубли
Если долларизация вторичного рынка скоротечна, то, например, в сегменте новостроек этот процесс растягивается на весьма продолжительное время. Такой «валютный диссонанс» позволяет собственнику недвижимости продать «вторичку» за доллары на старте кризиса и, воспользовавшись курсовой разницей и падением рублевых цен, с некоторой задержкой приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в новостройке.
"Один из моих приятелей в начале 2008 года — на пике докризисных цен — продал стандартную "двушку" в ближнем Подмосковье за 250 тыс. долларов. Через несколько месяцев она подешевела на 40%. Спустя примерно год вырученные средства он вложил в покупку двух небольших по площади однокомнатных квартир в Москве. А недавно перепродал их почти на 30 % дороже и приобрел просторный таунхаус в Новой Москве", — приводит показательный пример Олег Сухов (с актуальными ценами на недвижимость в Подмосковье можно ознакомиться на сайте mosobldom.ru).
Совет пятый: не пропустите «ценовое дно»
Успех и прибыльность операции в немалой степени зависит от интуиции: инвестору необходимо точно определить ценовое дно, чтобы вернуться на рынок и купить наиболее привлекательную недвижимость по минимальной цене. О том, что рынок нащупывает дно, можно судить по замедлению темпов падения цен и стабилизации объемов предложения на фоне улучшения общих макроэкономических показателей.
Совет шестой: не покупайте самое дешевое
«Именно в кризис рынок наводняется привлекательными, но сомнительными предложениями. Известны случаи, когда соблазнившиеся скидкой покупатели новостроек получали на свою голову затяжные и обременительные судебные процессы, инициированные впоследствии третьими лицами — банками, кредиторами, соинвесторами. Поэтому, инвестируя в недвижимость во время кризиса, необходимо полагаться не только на свои знания и фортуну, но и привлекать к сопровождению сделок профессиональных юристов», — рекомендует Олег Сухов.
