Как налогооблагается сдача жилья?
С вступлением с 01.01.2011 г. Налогового кодекса Украины и изменением налогового законодательства Постановление ВР АР Крым от 18.02.09 №1150-5109, которым было предусмотрено приобретение гражданами патента на сдачу жилья внаем, отменено. В связи с этим у крымчан возникают вопросы, как налогооблагаются их доходы полученные от сдачи жилья внаем.
Существует несколько способов налогообложения таких доходов граждан.
I. В случае, когда жилье (другой объект недвижимости) предоставляется в аренду гражданином, не являющимся СХД, или предпринимателем не избравшим этот вид деятельности:
1. Если арендатор–юридическое лицо, физическое лицо–субъект предпринимательской деятельности, либо самозанятое лицо, то оно является налоговым агентом и несет ответственность за удержание и уплату налога на доходы.
2. Если арендатором является физическое лицо – не субъект предпринимательской деятельности, то ответственность за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет возлагается на арендодателя (собственника недвижимости).
Он самостоятельно начисляет и уплачивает налог на доходы в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала.
Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом по ставке 15%, а если сумма полученного дохода в отчетном месяце превышает 10 минимальных заработных плат (в 2011 году - 9410 грн.) ставка налога составляет 17% с суммы превышения. Арендодатель обязан подавать годовую декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1-го мая года, следующего за отчетным.
Нотариусы (при нотариальном удостоверении договора), риелторы (субъекты хозяйствования, которые проводят посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости), ежеквартально обязаны направлять информацию о заключенных при их посредничестве договорах аренды недвижимости в налоговый орган по месту своей регистрации.
В случае, если гражданин предоставляет услуги по временному размещению (проживанию) 10 койко-мест и более, то согласно Постановлению КМ Украины от 15.03.2006г. № 297 «Об утверждении Порядка предоставления услуг по временному размещению (проживанию), он обязан зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности.
Недвижимость, принадлежащая физическому лицу-нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно при посредничестве физического лица-предпринимателя или юридического лица-резидента (уполномоченных лиц), которые выполняют представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом в отношении таких доходов. Нерезидент, нарушающий данную норму, считается уклоняющимся от уплаты налога. Иными словами, иностранные граждане, имеющие недвижимость за рубежом, то есть те, для кого Украина - заграница, не могут сдавать принадлежащее им здесь жилье без посредничества гражданина Украины или украинской фирмы, которые будут выступать налоговыми агентами иностранца.
II. Если жилье (другой объект недвижимости) сдается в аренду частным предпринимателем, в пределах выбранных им видов деятельности.
Согласно Указу Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» физическое лицо может быть зарегистрировано субъектом малого предпринимательства, самостоятельно избрав способ налогообложения путем получения свидетельства об уплате единого налога.
Ставка единого налога устанавливается местными советами по месту регистрации субъекта предпринимательской деятельности, и в зависимости от вида деятельности устанавливается в пределах от 20 до 200 грн. в месяц.
Субъект предпринимательской деятельности обязан ежемесячно уплачивать единый налог, вести учет полученных доходов, а также предоставлять в налоговую инспекцию по месту регистрации ежеквартальный отчет о полученных доходах. При этом необходимо обратить внимание, что суммарный ежегодный доход от предпринимательской деятельности не должен превышать 500 тыс. грн., а количество наемных работников не должно быть более 10 человек.
В случае, если местным советом не установлена ставка единого налога по сдаче в аренду недвижимости, то налогообложение доходов полученных предпринимателем от такой деятельности не может осуществляться с применением упрощенной системы налогообложения.
Если физическое лицо осуществляет предпринимательскую деятельность по общей системе налогообложения, то объектом налогообложения является чистый доход, то есть разница между общим налогооблагаемым доходом и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью такого физического лица – предпринимателя. Чистый доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 15% (17%).
СПРАВКА. Субъекту хозяйствования необходимо знать, что деятельность по предоставлению услуг по временному размещению (проживанию) подлежит сертификации, согласно п. 8 Порядка предоставления услуг по временному размещению (проживанию), утвержденному Постановлением КМУ от 15.03.2006 г. № 297.
По материалам Государственной налоговой администрации в АРК
