Новые правила регистрации права собственности на недвижимое имущество
С 1 января 2013 года в Украине будет внедрена новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Отныне госрегистрация прав и обременений недвижимого имущества будет осуществляться по нормам Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон). Согласно этому закону все права и обременения относительно земельных участков, зданий, строений, сооружений и их частей будут регистрироваться в едином Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Понятие недвижимой вещи определено совокупностью составляющих, таких как размещение на земельном участке, невозможное перемещение без обесценивания и смены предназначения. Недвижимое имущество свободно перемещается в гражданском обороте как правило в двух статусах – неоконченное строительством и наоборот, может быть как делимым, так и неделимым. Но именно с государственной регистрацией закон связывает момент возникновения вещных прав.
В классическом понимании все вещные права являются абсолютными и состоят из двух институтов: права собственности и ограниченных вещных прав (право владения, пользования (сервитут), эмфитевзис, суперфиций, право аренды и т п.). Принято считать, что собственнику принадлежит так называемая «триада» - владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
Одной из важных особенностей нового законодательства является то, что все субъекты права собственности (физические, юридические лица, государство Украина, Автономная Республика Крым, территориальные громады, иностранные государства, иные субъекты публичного права) равны перед законом, и только на собственника возложена обязанность содержания своего имущества, эффективного управления им.
Что касается нового реестра, то он является информационной системой, состоящей из разделов, каждый из которых открывается на новый объект недвижимости. Так называемые разделы имеют в своей структуре 4 части, содержащие информацию об объекте, праве собственности на него, субъектах таких прав, о других правах собственности и их субъектах, отягощениях и т. д. (Напомним, в настоящий момент в Украине существует шесть отдельных государственных реестров недвижимого имущества: Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр земель, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственный реестр ипотек, Государственный реестр обременений движимого имущества (в части обременения собственника недвижимого имущества налоговым залогом), Государственный реестр сделок).
Но в связи с внедрением единого государственного реестра регистрационные функции органов земельных ресурсов (относительно регистрации прав на земельные участки) и бюро технической инвентаризации (относительно объектов недвижимости) будут переданы Государственной регистрационной службе Украины (Укргосреестру), созданной в декабре 2010 года указом Президента Украины.
Отдельные функции государственных регистраторов будут осуществлять и нотариусы, как государственные так и частные.
Согласно законодательству, нотариус, при совершении нотариальных действий с недвижимостью, объектом незавершенного строительства имеет доступ и пользуется Госреестром прав на недвижимое имущество, являясь специальным субъектом. Нотариус наделен такими полномочиями только в рамках процедуры удостоверения сделки, связанной с недвижимым имуществом, будь-то сделки (договора), связанные с регистрацией права собственности (иного вещного права) либо наложения запрета, обременение ипотекой, залогом и т. д. То есть любая сделка, связанная с недвижимостью и удостоверенная нотариусом, должна увенчаться процедурой регистрации прав собственности на недвижимое имущество (их обременений).
Кроме того, согласно части 5 ст. 3 Закона, государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства проводится нотариусом, которым совершено такое действие. Нотариус же, в свою очередь, руководствуясь положениями части 6 ст. 3 того же закона, осуществляет сделку, связанную с недвижимостью (отчуждение, управление, ипотека и т. д.), только после регистрации права собственности (иного вещного права) в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. То есть сведения об имуществе, праве собственности на него, подлежат «перенесению» из реестра, который вели органы БТИ, в новый реестр. В иных случаях «перерегистрировать» свои права нет необходимости.
Зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество возможно лишь у того нотариуса, который удостоверяет сделку, связанную с ним.
Отныне гражданин имеет альтернативное право выбора на услуги, предоставляемые государством, в лице нотариусов. При заключении сделки можно будет заверить соответствующий договор и зарегистрировать право на землю и недвижимость в так называемом «едином окне» – у нотариуса.
Что касается регистрации прав собственности на новострой, реконструированное имущество, а так же имущество, право собственности на которое возникло (заявлено) впервые (в том числе и земельные участки), то эти полномочия осуществляют органы государственной регистрации прав (структурные подразделения территориальных органов Министерства юстиции Украины, обеспечивающие реализацию полномочий Укргосреестра) в лице госрегистраторов. В результате проведения таких действий собственник получает свидетельство о праве собственности.
Согласно положению Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления собственника, иного правоприобретателя, стороны сделки (договора), за которой возникло такое право, уполномоченного лица либо кадастрового регистратора (в случае регистрации права собственности на земельный участок).
Полный перечень документов, необходимых для регистрации прав собственности, содержится в положениях статей 18, 19, 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также определен Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным Постановлением Кабинета Министоров Украины №703 от 22 июня 2001 года.
Существуют и проблемные вопросы, связанные с внедрением Закона. Согласно статье 794 Гражданского кодекса Украины, подлежит государственной регистрации договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем три года, а исходя из буквального прочтения статьи 3 Закона и его переходных положений – подлежит регистрации право аренды независимо от срока договора. На практике БТИ регистрируют только договоры аренды со сроком более 3 лет, основываясь на разъяснениях Министерства юстиции Украины.
На сегодняшний день аналогичные разночтения существуют и с регистрацией права аренды земельных участков. Так, к примеру, положения статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривают как государственную регистрацию договора аренды, так и государственную регистрацию права аренды.
Указанные несогласованности будут устранены со вступлением в силу Закона с одновременным внесением соответствующих изменений в Земельный Кодекс Украины и Закон «Об аренде земли».
По материалам Ялтинского городского совета
