Как расторгнуть договор аренды земли
Владельцы земельных паев, сдавшие их в аренду, могут расторгнуть арендный договор. Однако делать это вовсе не обязательно, если вы, скажем, собираетесь продать землю.
У участка может измениться собственник, но арендатор останется тот же. Это возможно тогда, когда новый собственник не собирается самостоятельно пользоваться участком с первых же дней после покупки. Поэтому, чтобы земля не простаивала зря, на какой-то период ему будет выгодно сохранить арендные отношения. Но, конечно, может случиться и так, что покупатель захочет сразу сам использовать свой участок, и поэтому условием покупки поставит расторжение арендных отношений. Есть и другой нюанс: если собственник собирается продать участок, именно арендатор имеет первоочередное право ее купить. На это должен обратить внимание сторон нотариус. Арендатору присылают сообщения, и только если он в течение месяца не согласился купить участок по предложенной собственником цене, землю можно продать другому лицу.
При определенных условиях действие договора аренды прекращается без выявления инициативы одной из сторон. Происходит это, если закончился срок, на который было заключено соглашение; если арендатор приобрел участок в собственность; если участок выкуплен для общественных нужд по мотивам общественной необходимости, или же если ликвидировано юридическое лицо-арендатора.
Договор может быть признан недействительным, если отсутствует одно из существенных его условий (срок действия, ответственность сторон - размер и порядок выплаты арендной платы, индексация и т.д.). Это может быть причиной отказа как в государственной регистрации договора аренды, так и, соответственно, основанием для признания его недействительным.
Договор аренды можно расторгнуть досрочно, либо по согласию обеих сторон, либо в судебном порядке – практически во всех договорах аренды прописаны только такие два пути. То есть одна сторона самостоятельно прекратить арендные отношения не может. Основанием для судебного решения может быть невыполнение условий договора. Тогда сначала инициатор (например, собственник) обращается к арендатору и сообщает, какие пункты договора не выполнены (например, прошел срок выплаты), а далее обращается в суд. В связи с этим специалисты рекомендуют тщательно прописывать все основания для возможного досрочного прекращения действия договора еще при заключении сделки. И чем лучше собственники предугадают возможные случаи заранее, чем точнее они будут изложены в тексте самого соглашения - тем проще будет действовать в проблемной ситуации.
На сегодняшний день при составлении договоров аренды используется типовая форма, утвержденная постановлением правительства. В ней указаны главные условия аренды, ее сроки; формы и размер арендной платы, условия расторжения и возобновления аренды. Важнейшим условием для расторжения договора можно также предусмотреть и продажу земельного участка другому лицу. Следует указать в договоре, какие виды деятельности на участке арендатору разрешены, а какие - нет. Нарушение этих пунктов может стать основанием для расторжения договора.
Самое распространенное нарушение условий договоров сейчас - это неуплата арендной платы в течение нескольких месяцев. И это - достаточная причина, чтобы арендодатель инициировал досрочное прекращение действия договора.
Следует сказать, что почти всегда инициатором расторжения сделки выступает собственник. Кроме уже упомянутой, причинами могут быть также нецелевое использование земли, экологический вред, нанесенный участку от деятельности арендатора, его загрязнения карантинными растениями - то есть ухудшение состояния почвенного покрова. Арендаторы на практике почти никогда не инициируют расторжение договоров аренды. Однако основанием для такой инициативы с их стороны может быть вмешательство владельца в его производственную деятельность - скажем, собственник земли препятствует работать на арендованной земле.
Возможна и такая ситуация: собственник хочет расторгнуть договор, потому что получил более выгодное предложение, а арендатор уже вложил средства в этот участок, рассчитывая, что будет пользоваться им в течение периода, предусмотренного договором. В этом случае следует помнить, что арендатор тоже имеет определенные права - он может требовать продления срока договора, по крайней мере, пока не соберет урожай. То есть пока участок не будет использован по назначению, для которого его брали в аренду, арендатор имеет право его использовать.
Другая ситуация: арендатор заплатил за аренду вперед, а соглашение досрочно прекращено по инициативе собственника. В этом случае собственнику земли придется возместить арендную плату, которую он получил наперед.
Порядок регистрации расторжения договора такой же, как и для регистрации самого договора. Соглашения о прекращении действия договоров подлежат регистрации в территориальных органах Госземагентства (Госкомзема).
По информации отдела Госкомзема Украины в Кировском районе Крыма
